ЧТОБЫ НЕ ПОСТРАДАТЬ ЗАВТРА, БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ СЕГОДНЯ! (ВАШЕ УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ)

В настоящее  время в нашей стране одной из наиболее острых проблем остается проблема, связанная с обеспеченностью населения жильем. Существует несколько путей ее решения за счет средств граждан - это покупка жилья на рынке недвижимости, строи-тельство собственного дома, либо участие в долевом строительстве.
Наиболее приемлемое решение этой проблемы - участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. При этом необходимо знать некоторые тонкости при за-ключении договора об участии в долевом строительстве, чтобы свести до минимума воз-можные риски. Прежде всего, необходимо знать, что привлекать денежные средства гра-ждан-участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома име-ет право застройщик, имеющий разрешение на строительство, государственную регистра-цию права собственности на земельный участок, в состав которого будет входить объект долевого строительства, или договор аренды такого земельного участка. Застройщик дол-жен предоставить проектную декларацию.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквар-тирного дома имеют застройщики, которые приняли на себя обязательства, после испол-нения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение на основании договора участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства уча-стнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обя-зуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разреше-ния на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре указанных условий, договор считается незаключенным.
Управлением Роспотребнадзора по Алтайскому краю в конце прошлого года про-ведено изучение рынка долевого строительства в г. Барнауле. Для изучения данного во-проса были привлечены 9 наиболее крупных строительных организаций города. В частно-сти, объектом для изучения рассматриваемой сферы были договоры, заключаемые между участниками долевого строительства (гражданами) и строительными организациями (под-рядчиками), так как существует прямая зависимость интересов гражданина - дольщика от условий, включенных в договор.
В своей практической деятельности, связанной со строительством объектов недви-жимости (к числу которых, в первую очередь, относятся квартиры в многоквартирных жилых домах), строительные компании при разработке схем привлечения денежных средств граждан, используют различные формы договоров. Наиболее распространенными являются договоры о долевом участии в строительстве, договоры долевого финансирова-ния (инвестирования), договоры о совместной деятельности (простого товарищества) и т.д.
Условия договоров на участие в долевом строительстве определены Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...».
Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Как правило, условиями большинства «договоров долевого участия» в строительстве жилья предусмотрено, что гражданин принимает в нем участие посредством вложения денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а застройщик осуществляет соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство: по окончании строительства предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры, которая затем оформляется в собственность гражданина.
При этом договор долевого участия в строительстве не должен квалифицироваться как инвестиционный, так как в соответствии с нормами Федерального Закона от «Об ин-вестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталь-ных вложений» инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода), тогда как для граждан целью заключения договора является очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение - квартиру, предназначенную для удовлетворе-ния личных (семейных) нужд.
 Помимо этого, договор, предполагающий все то же «долевое участие» в строи-тельстве, не может и не должен определяться в качестве договора о совместной деятель-ности, т.е. договора простого товарищества, так как отношения товарищей с третьим ли-цом, которым является гражданин-дольщик, не означают, что он становится при этом уча-стником договора простого товарищества, потому что понятия «товарищ» и «третье лицо» в гражданско-правовом смысле не являются идентичными.
Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистра-ции. В Алтайском крае договоры о долевом участии в строительстве регистрируются в Главном управлении регистрационной службы по Алтайскому краю.
Гарантийный срок на объекты долевого строительства должен быть установлен не менее срока (5 лет), определенного законодательством в ч.5 ст.7 ФЗ «Об участии в доле-вом строительстве и иных объектов недвижимости...».
В договоре должен быть прописан порядок одностороннего отказа участника доле-вого строительства (гражданина) от исполнения договора, предусматривающего возврат ему денежных средств, в том числе выплату процентов за пользование застройщиком ука-занными денежными средствами.
Застройщик должен нести ответственность перед участником долевого строитель-ства:
- за недостатки в выполненной работе по строительству объекта в соответствии со ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей», которой регулируются правовые послед-ствия обнаружения недостатков;
- за неисполнение всего комплекса работ, связанных со строительством жилья и передачей его участнику долевого строительства в установленный договором срок.
Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ определяются ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно соответствующим положениям ко-торой, потребитель по своему выбору вправе:
- назначить исполнителю новый срок;
- потребовать уменьшения цены за выполнение работы;
- отказаться от исполнения договора о выполнении работы.
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причинен-ных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы.
Помимо этого, п. 5 той же ст. 28 предусматривает обязанность исполнителя выпла-тить потребителю неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, кото-рая определяется в размере трех процентов цены выполнения работы. Если же указанная цена в договоре  отдельно не определена, то расчет неустойки ведется от общей цены до-говора, в результате чего ее максимальный размер может соответствовать стоимости квар-тиры по договору. При этом положение о добровольном порядке удовлетворения требова-ния потребителя об уплате неустойки закреплено п. 5 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Необходимо отметить, что если гражданин-потребитель намерен вступить в право-вые отношения с застройщиком, прежде чем поставить свою подпись под условиями до-говора, он должен его внимательно изучить. В случае нарушения его прав как потребите-ля он вправе для своей защиты обратиться в Управление Роспотребнадзора по Алтайско-му краю.
В рамках своих полномочий Управление Роспотребнадзора по Алтайскому краю осуществляет государственный контроль за соблюдением законов и иных нормативно-правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей. Из этого следует, что отношения с участием граждан-потребителей в сфере долевого строительства являются предметом соответствующей контрольно-надзорной деятельности управления с целью выявления нарушений прав потребителей на получение необходимой и достоверной информации о выполняемых работах, об исполнителе и ре-жиме их работы, а также включения в договор условий, ущемляющих права потребителей и принятия соответствующих мер административного воздействия.

Куропаткина О. А.,
главный специалист
отдела защиты прав потребителей